芜湖阳光半岛,过去一年,10大最幸福的地产公司

常来生意坐生利,变化无常难求财。文/地产八卦女陈庆01万科——保住了利润2022,一晃而过。房地产行业,经历了艰难时刻。无论是销售规模回落到2015年,还是近4成地产从业者转行,这些满是悲情的事实,早已见怪不怪。但地产公司,其实还有一部分房企,相对来说算过得去。比如,就有号称“万里长城永不倒”的地产大哥——万科。不要看万科今年的销售也

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常来生意坐生利,变化无常难求财。

文/地产八卦女 陈庆

01 万科——保住了利润

2022,一晃而过。房地产行业,经历了艰难时刻。

无论是销售规模回落到2015年,还是近4成地产从业者转行,这些满是悲情的事实,早已见怪不怪。

但地产公司,其实还有一部分房企,相对来说算过得去。

比如,就有号称“万里长城永不倒”的地产大哥——万科。

不要看万科今年的销售也大幅回落,去年万科权益销售额有4000亿,今年只有2700亿,看似少了近3成,但万科前三季的归母净利润,仍然保持了同比增长,达到了170亿,位列A股135家房企之首。

而万科能够保持利润增长,其中的一个原因就是营销思路灵活。比如珠海房子不好卖了,万科珠海分公司马上推出“雁南飞计划”,坐销变行销,到北方找客户;惠州分公司则与深圳泊寓联动,充分发挥临深的优势,在深圳城中村挖掘了一批潜在购房客户。

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由此可见,幸福还是不幸福是相对的,行业下行是行业的原因,但公司经营的好不好,最重要的还是人的因素。

02 碧桂园——保住了营收

如果说,万科是保住了利润,那么对于碧桂园来说,则是保住了营收,保住了行业NO·1的地位。

在最新的年度销售排行榜上,碧桂园以3500亿的权益金额,稳居行业第一位。

虽然从绝对值来讲,碧桂园的销售额也是下降的,但碧桂园能够稳住融资,进而继续稳在排行榜上,我觉得是非常有代表意义的。

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过去的两年,是民营地产的陨落之年。

碧桂园稳住,我们能赢!

最关键的是,在过去一年里,碧桂园开始迈出从三四线向一二线转型的实质性一步。

对此,我还记得2021年之前,碧桂园的投资额中,三四线城市的投资比重达60-70%。

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而到了2022年上半年,虽然碧桂园总投资额也大幅回落,但三四线城市的投资比重却只占33%。

显然,对碧桂园来说,过去积累的三四线土储已足够,未来进军一二线,未尝不可。

03 保利——争三进一

刚刚说了万科和碧桂园,接下来说说保利。

还记得宋广菊吗?2017年,在宋广菊的带领下,保利突破3000亿销售大关。当时,宋广菊信心满满:“未来两三年,保利再站到前三的位置我是有信心的。”

那年,宋广菊57岁。看来,她是想在60岁退休前,画一个完美的句号。

但是,在被融创通过并购等超常规手段压制反超下,保利“保四争三”的过程实现并不容易。一直到2021年退休,宋广菊仍没有看到保利重进前三。

然而,宋广菊的职场憾事,却是接班人刘平的幸运“躺赢”。宋广菊刚退休一年,保利就真正实现了重回前三。

甚至无论是全口径金额还是权益金额,保利销售排名都达到了top2的历史最好名次。

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保利重回前三,下一个目标,会是超越碧桂园吗?

为什么保利能有如此大跨越式的发展?究其缘由,在当下这个不进则退的行业局面里,保利有央企背景强、融资利率低、品牌认知度高的优势。

但更重要的是,保利近几年战略投资成都、佛山等强二线城市,可以说非常幸运,也可以说非常有远见——这些城市的房价,近两年一直都是逆势、高烧不退的“网红城市”,尤其是成都,去年一年的热销,几乎霸屏全国楼市新闻头条。

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保利拿地,向来奉行在“非热点板块(城市)当鸡头,在热点板块(城市)当凤尾”的信条。以成都为例,在非热点板块做鸡头,如果这个板块不是热点板块,保利就会勇做第一,提档升级。如大丰、狮子湖、香槟光华、香槟金沙、保利花园等等,皆是这个逻辑;在热点板块当凤尾,不做第一,只做第二,比如金融城做第一,保利的土地储备就在秦皇寺,从而规避高昂的拿地成本。图为成都保利狮子湖。

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“一座千灯湖,半璧保利造”,在佛山,保利是真正的第一地主,无论是拿地宗数、拿地面积,还是拿地金地,保利都是当仁不让的NO.1。2022年,保利佛山的热销盘包括保利天悦、映月湖保利天珺、保利秀台天珺、保利天汇、保利君悦台、保利时代天珀,其中多半为豪宅盘。

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此外,去年保利还有个好消息就是,新增货值也迈进了第一的位置。结合碧桂园去年几乎没有新增货值,保利VS碧桂园几乎成了没有悬念的悬念。

由此,保利虽然也深耕一线城市,但除了大本营广州,在北京、上海、深圳,保利向来只当凤尾。例如北京保利二十年深耕,虽然也开发了60多个项目,拥有100000+业主,但整体影响力一直居于前十开外。

而在佛山、成都等地,在2022年房价也不落下风,如此差异化竞争的投资视角,是保利重回前三、“争三进一”的独家秘诀。

04 滨江首开——区域深耕

说完了万保碧,再来说说滨江和首开。

之所以把这两个城市放在一起,是因为这两家房企都是区域深耕、管理半径小的标杆。其中,滨江深耕南方杭州,是浙系房企的代表,首开深耕北方北京,是京派房企的代表。

具体的经营数据上,滨江去年的表现可谓优秀:销售额几乎与2021年持平,仅下降8%,为1539亿,位居民营房企第五;拿地额734亿,权益374亿,一度比肩“不缺钱”的超级央企。

要知道,去年被认为最稳健的龙湖,也才拿地256亿!滨江比龙湖拿地还要多50%,可谓趁着弱市,捡了不少大漏。

最关键的是,去年滨江拿地41宗,但38宗是在杭州拿;融资和去年持平,都是400多亿,但融资利率反而还降了0.3%,充分说明了金融机构对滨江区域深耕模式和产品特色的认可。

反过来再看看京派代表首开。“一座北京城,半壁首开史”,首开是北京地产圈内一等一的大哥级房企,在全北京拥有最多项目(含已售、在售和待售)、最多土储和最多存量货值。

在2022年1-11月的北京区域销售排行榜中,首开屈居第二,仅次于中海

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北京区域2022年1-11月销售排名。虽然中海销售总额比首开多了15亿,但论销售面积,首开却比中海多了近10万平。

由此可见,虽然自2018年被中海弯道超车以后,首开已不当大哥好多年,但论区域深耕的影响力,首开还是不输于中海的。

具体到经营模式方面,首开是业内倡导联合拿地的鼻祖。通过联合拿地,首开可以说是为北京地产国资蹚出了一条新路,这期间也出了不少网红盘,如丽泽的端礼著,奶西的望京樾,海淀的幸福里,等等。

也正因为如此,首开和滨江除了“管理半径小”、区域深耕的相似外,两者都极其擅长与他人合作——首开是股权型合作,整个北京地产圈都是“首开与他的朋友们”;滨江是甲乙方合作,很多施工单位都在说,大环境不好,很多企业都在抵房,但滨江还在保持现金支付。现在不抵房的民营企业,可能就剩下滨江了。

当然,值得说明的是,首开和滨江相比,目前首开处于守势,滨江处于攻势:

滨江去年拿地权益374亿,而首开去年拿地很少,总共才拿了两三宗地,可谓远远不及市场预期;

滨江施行的是主动舍近求远打法,即杭州中心可以拿地,就不到外围拿,一切都以夯实杭州大本营为重心;而首开则是在京被中海反超、扩张受阻,2021年高价拿地,踩错了节奏,现在还正处于去库存阶段,短期看不到转机。

05 越秀和伟星——异军突起

如果说,首开和滨江是区域深耕的代表,那么,去年异军突起的代表,一个是广州国企越秀,另一个是“芜湖”房企伟星。

对于越秀,在我的印象里,越秀真正发力是在2019年。那一年,越秀喊着“2020年过千亿”的越秀地产,以6.4万/平楼面地价,豪赌深圳尖岗山地王。

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自此之后,越秀业绩增长的势头十分强劲,地方排名连续大幅跃升,今年更是凭借千亿房企中唯一正增长的业绩,成为规模房企里面最大的黑马。

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坦白说,作为广州地主,越秀地产与首开、滨江一样,是少有的深耕型房企;其次,越秀的产品力也还可以,2022年仅越秀和樾府一个项目就卖了超160亿元(是广州番禺万博的越秀和樾府,不是尖岗山地王);最后,越秀地产还通过与广州地铁联姻形成了独特的TOD开发模式,2022年上半年,越秀地产TOD类型项目销售达到120.7亿,同比增长58.8%,这些都是越秀爆发的原因。

至于伟星房产,不少地产人可能还不知道有这样一家房企,在他们的印象里,伟星不就是卖水管建材纽扣的?

在芜湖,以及浙江台州的临海,伟星房产的大名却如雷贯耳。尤其是芜湖,自2000年进驻,深耕芜湖22年之久的伟星地产,在当地已累计开发商业、住宅项目达44座,常年霸榜第一,很多网友甚至因此提议要把芜湖改名为“伟星城”!

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1976年诞生于浙江台州临海的伟星集团,可以说是国内第一批成立的民营企业,依托旗下的PP-R建材管道业务,1993年伟星切入房地产行业,在芜湖和台州“潜伏发展”,并在近年来因为经济大环境骤变,国内房企万马齐喑之时,成功实现了逆势增长。

当然,如果只是小范围的逆势,伟星谈不上是“最幸福”的地产公司。问题在于,去年伟星的发展实在是令人瞩目,伟星老板章卡鹏甚至豪言:“要通过三至五年的努力,计划实现500亿~900亿元的销售规模。”

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根据克而瑞的最新统计数据,去年1-11月,伟星房产以117亿元的拿地金额极为耀眼,荣升全国排名第25位;拿地面积达120万㎡,全国排名位居27位;新增货值410.8亿元,全国排名第17位……

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伟星的拿地积极性与实力在国内民营房企已跻身顶流,是

拿地销售比高于0.3的三家民企之一,一跃而上与龙湖、滨江并列!

06 信达与绿城管理——纾困资本与代建

“沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春”。行业危机到来,固然有人哭,但也有人喜。

这喜的人中,就包括地产AMC代表——中国信达,代建行业代表——绿城管理。

对于AMC纾困房企,相信大家已不稀奇。当前,以信达、华融、长城、东方为首的AMC公司,均以“市场化”的方式,低价收购项目层面的资产。融创、世茂、奥园、佳兆业、阳光城、中南建设、建业地产等出险企业,都出现在AMC的纾困名单上。

不得不说,此时的AMC赶上了好时候。一方面,民营房企频频暴雷,很多房企是“求”着上门合作;另一方面,AMC也顶着纾困解难保交楼的大义,在这个市场里低价并吞了很多项目还不受非议。

比如,在去年7月,信达联合华建,接收了佳兆业广州南沙悦伴湾项目,这个项目可是佳兆业在2020年拍下,捂在手上还不到一年的南沙地王项目。信达至此掌握了南沙悦伴湾的开发运营大权,肥水不流外人田。

再比如,恒大投资百亿的安徽新桥阳光半岛项目,也被信达联合华宇接手。过去一年,以信达为首的AMC机构,可谓盆满钵满。

至于绿城管理,作为代建领域的龙头企业,去年代建需求的井喷,成为绿城发展的绝佳机会。

截至11月30日,绿城手中以绿城品牌销售的代建管理项目,累计销售面积达到533万平方米,销售额达到774亿,已经占到整体销售额的29.4%,对于稳定规模起到了很大的作用。

预计,今年绿城代建合约面积会超过1亿平方米,对应的可售金额也会水涨船高,绿城管理的成长后劲依然很足。

由此,说信达地产、绿城管理是最幸福的房企,未尝不可

07 跨过2022年的其他民营房企

2022年十大最幸福的地产公司,最后的一项是:跨过2022年的其他民营房企。

为什么会这么说呢?我觉得地产政策放开,对市场肯定是有效的,那么只要熬过了过去一年最艰难的时刻,那么对这些房企而言,绝对是值得开心、值得幸福的。

例如美的,新希望,过去一年,靠着母公司强大的民营产业背景,屡屡登上政策支持“白名单”;新城、万达,2019年以前就开始了降负债去库存,可谓因祸得福,资金状况比大部分民营房企要好,如今随着政策面好转,又开始生龙活虎。

甚至于融创、龙光,虽说都已经“阳过”,但近期时不时传来好消息。融创接连卖了好几个大项目,收回了很多资金;龙光也好转,2月就会展开境外债务重组,因此我预计这两家房企,今年很有可能重回正轨。

由此,跨过2022,拥抱2023。

地产行业,永远都还有机会;

地产公司,同样也会有“最幸福”的房企。

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