为什么不建议在石景山买房，北京楼市_2023到底适不适合买房

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:房总好！首套预算首付150W左右，最近考虑是否要在北京买房。单人目前长期外地工作，持北京工作居住证。未来2年后计划返京，目前不算刚需，未来有50%概率自住，主要希望跑赢通货。看了符合预算的新房是朝阳豆各庄绿城沁园、王四营保利、龙湖熙上，通州副中心金融街融御，两居能上车；二手房刚开始看关注的比较少，海淀田村附近、紫竹园附近的一居室、朝阳奥森附近预算内的房子，通州运河商务区次新房。想听听房总专业中肯的建议和指导。感谢

A:回答:您好，首先建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，08#史诗级通货膨胀,1、关于是否在京买房，答案是如果有房票，钱够，尽快上车，投资一套房产等同于持有了这种城市的股份，直接占有了这座城市的资源，随着这座城市的经济增长，会得到确定的回报,稍微了解房产的人均会认为房产长期看大概率会持续上涨;当然不排除一部分人认为楼市会下跌,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，尤其是北京这样的城市;楼市真正的韭菜是那些观望一直不买房的人,如果他们最终忍不住买房,必将会付出更高的价格;

2、关于位置的选择上，这个预算我更推荐你打新选通州做长线，北京城市副中心未来打向世界的一张名片,大手笔投资比较看好长期,长持5-10年150万预算买到这个地方很划算;融御也是通州比较有价值的盘,通州重点发展的是新城，新城的产业群在运河商务中心，融御的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，区域品质在整个通州属于稀缺的，融御本身素质还不错,拿一套2居也符合通州兑现之后的第一批购买特征;可以参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;关于豆各庄、王四营这个板块我不建议你做首选目标,这两个区域属于发展空白区,星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图大部分区域有过微观分析,

你买的是刚需小户型,这些位置有大批量保障房,会影响区域内商品房的价格,你想啊同是刚需购买群体,同区域内有保障性住房,比起商品房便宜不少,刚需预算本身就不多,在同一通勤距离如果有更低成本的选择,这部分盘会抢走一批商品房的购买力,未来的竞争优势不明显,其次豆各庄的底子很差，后期区域的居住品质很难提上去,商品房只有富力又一城，临京哈高速和京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限

十八里店和王四营建议你实地勘察整个区域目前的城市面貌，对于一些新区的发展最重要的是重视程度，只有重视才会给钱,望京和国贸发展了近二十年才有今天，整个朝阳的产业结构已经很明确，重点发展方向也已经确定，东南方向四环外不在范围内;买新房本身买的就是预期,这些位置未来的海拔都很低,欢乐谷商圈比这些位置都要好，但每一轮的行情都表现一般，从垡头路往南基本没有资源了;海淀田村附近、紫竹园、朝阳奥森这些板块能选的二手基本都是区域内有很大硬伤的尾盘,五年可以说是一个价,投资属性很弱,北京的楼市分化很严重,同一区域也在分化,这个预算如果想买头部盘只能打新,而打新通州相比其它位置是一个确定性稍强的区域,只是兑现时间问题,刚加入的会员建议多阅读知识星球微观类的文章,祝顺利!

Q:提问:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三居131平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差

往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能往主要位置的方向考虑了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，

2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:京总好！感谢您的回复，我感觉离目标又进了一步！上次您说800w投资买青年汇的两居属于刚需偏改善，我个人感觉未来北京的楼市以改善为主，这样算来是不是这个预算在朝青板块比较少，不是主流，主流应该是1000-1200，会有资源错配，是不是需要关注其他板块，如亦庄金隅东郡的三居，价格差不多，就是刚刚大涨过，我心里没底，期待您的回复！

?A:回答:您好，朝青属于集刚需改善终改的一个综合区域，青年汇和华坊是属于刚需盘里的出色品，买这个盘不叫资源错配，资源错配指的是选筹上的错误，预算内能选综合资源更优的盘，但因其它情况，如通勤需要个人情怀选了一个综合资源比较一般的盘，比如2000万买了丰台或大兴这个属于资源错配，2000万如果买金融街的入门产品就不叫资源错配，高攀方向上是正确的，其次关于亦庄，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律写过详细的房价涨跌规律及进场逃顶的思路建议,建议认真阅读,所有的区域大涨过后都会有一个冷静期，冷静期就是价格回调的时候，这个时候如果是刚需的话入场能淘淘笋，同时也有议价权，这种区域下次上涨的节点必须是被动性涨价，就是靠其它区带动才有可能再次上涨，亦庄过去的上涨是因区域资源的配置主动上涨，北京未来的市场确实集中在改善群体，这个也是我在众多回答里面提到过最多的一个概念，但金域东郡并不是这个区域的改善主流产品，金茂才是，祝顺利！

Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：

1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复

A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。

2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！

Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~

A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;

或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！

Q:提问:京总您好。拜读了您知识星球的文章，受益匪浅，相见恨晚。现状：我们家6口人，两个孩子在西城月坛上学，分别在5年级和2年级。两位老人70+。我们两口子在西城工作，西单和陶然亭。年收入100多点。已有两套房，一套丰台万年花城一期三居，估价850左右，一套西城月坛一居（可改两居），估价670左右。还有一部分房贷，手上现金扣除房贷就没剩了。目前两套都租出去了，自己在学校附近租了一个三居。

未来的考虑：1. 未来5-10年主要还会围着孩子转，在学校附近居住。老大24年初中，现在的三居有点局促了。2. 自己年龄在那，加上家里有老人，希望有个固定的基地，三居起步，四居比较好。3. 不论是考虑家里两个男孩，还是考虑家庭资产配置，还是要保有两套房。我觉得现在有这么几种选择：

方案一：维持现状不变，未来居住还是以租为主。自己的两套出租能覆盖租房的钱。但是两套房未来增值的潜力都是一般，担心资产被动缩水。方案二：西城一居就地换一个三居。学校附近三居一是价太高，二是老破小居多，房价中学区加成多，未来不确定性大。相比现状，减少了租金收入，同时增加了贷款压力，我个人觉得这个方案不如方案一。

方案三：出售两套，加杠杆买一个三居或四居。地点西城最方便，学校附近的不确定性高，考虑广安门一带的优质盘。或者向西考虑五棵松附近。方案四：纯投资向。出售一套，换一套增值潜力大的，居住仍以租为主。相信您看的出来我对下一步充满矛盾和迷茫，希望借助您的智慧，帮我把一把未来的方向。谢谢！

A:回答:您好,1、目前持有的2套房产,万年花城一期和月坛;玉泉营、草桥、西局、菜户营、广外这些位置都是受丽泽辐射较为不错的板块,在过去的几轮行情中,受气氛烘托部分优质盘吃了红利,玉泉营的领头羊是万年花城五期、其次是青秀城、花城四期、三期、二期;万年花城早年这几个盘在这个位置表现比较一般,一二三期的价格高于三环新城8号院和7号院,但在居住体验上两盘差距不大,而性价比不如三环新城,所以花城一期在市场上表现较弱,现在的价格和17年基本一样,具体可查阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这五年期同板块其它盘是往上走的,表现最好的是五期,其次是四三微涨,7号院和8号院的涨幅也不错,一期这个盘保值性还不错,这个位置下跌也不会太多,跌完也会弹上来,只能说这个盘适合中短期过渡,如果计划作为家庭的长持盘可能不是太好的选择;

2、月坛的学区溢价在西城是较高的,波动性也很大,从长远角度如果上学已经解决,完全没必要持有这种政策波动性巨大的房产,学区房属于高危投资品,是因为和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,根据上述看方案三和四都可,方案三应该更适合,置换优质房产的同时可以提高居住品质,在选筹上避开西城几个溢价较高的板块即可,

方位西南的广外、东边的陶然亭,北边的西直门,五棵松距离较远,如果不需要海淀学区没必要考虑这个位置,广外受丽泽辐射,保值增值性都很好,远见名苑的小三居1300出头,朗琴园小三居1400出头,如果是方案三的话广外在距离上是比较合适的,东边的陶然亭板块也很好,中海紫御公馆的三居价格在1800左右,这个盘性价比不错,成长性预期较高,如果在预算上可以够得上可以优先考虑这个盘,其次如果广外和陶然亭都比较困难的话可以淘一淘西直门的,方案四为最后的选择,只不过建议还是2套全出,在全市选筹做纯投资,以租换租吃板块红利好了,以保值增值的前提做置换,优先方案三;优先级为陶然亭,其次广外,最后西直门,如果不能满足以上三个,最后的方案是纯投资,或者剔除西直门;陶然亭、广外、纯投资中选择,这是较为稳健且成长性不错的三个方案,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资逻辑和原理;理解文章核心投资置换非常简单,按照文章内容选筹,跑赢大盘是最低要求,这点自信还是有的,祝一切顺利!

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82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

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