2022年出现的“提前还贷潮”，自2023年农历新年以来愈演愈烈。不少网民反映，目前想要提前还贷须等待三至五个月。“还钱比借钱难”等相关话题，也登上微博热搜。很多媒体分析了提前还房贷的原因，但是都偏宏观。从微观层面对此问题进行深入分析的文章还没有，这篇文章抛砖引玉，供大家参考。假定有一笔住房按揭贷款200万元，年贷款利率为5.5%，固定利率，20年期按月等额本息偿还。截止目前为止已经偿还了2
2022年出现的“提前还贷潮”，自2023年农历新年以来愈演愈烈。不少网民反映，目前想要提前还贷须等待三至五个月。“还钱比借钱难”等相关话题，也登上微博热搜。很多媒体分析了提前还房贷的原因，但是都偏宏观。从微观层面对此问题进行深入分析的文章还没有，这篇文章抛砖引玉，供大家参考。
假定有一笔住房按揭贷款200万元，年贷款利率为5.5%，固定利率，20年期按月等额本息偿还。截止目前为止已经偿还了24个月。目前手头有20万元的闲钱，要不要提前还贷呢？根据贝壳研究院监测的103个城市中，首套房贷利率低于4.1%的城市有30个，其中二线城市有8个；首套房贷利率降至3.7%的城市有4个。据此我们假定新的住房抵押贷款利率为4%。
根据以上条件，我们可以构建三个备选方案：（1）提前还贷20万元；（2）不提前还贷，用20万元闲钱购买收益率为6%的理财产品；（3）利用当前抵押贷款利率低（4%）的有利条件，用新贷款再加上手头的20万元闲钱，偿还所有贷款余额。
方案1：提前还贷
提前还贷每月减少的还款额的现值就是提前还贷的20万元，因此相互抵消，提前还贷不能得到任何好处。
从计算的结果可以看出，提前还贷每月减少的还款额的现值就是提前还贷的20万元，因此相互抵消，提前还贷不能得到任何好处。因为贷款余额仍然按原有的5.5%计算利息，而不是按新的贷款利率4%计算利息，因此提前还房贷，只是减轻了后期的偿还压力而已。而减轻的偿还压力付出的代价就是因为提前还贷的20万元。从上表的计算过程也可以看出，新的贷款利率4%对计算过程没有任何影响。
方案2：不提前还贷，闲钱购买理财产品
在理财收益率为6%的情况下，净收益的现值为0.76万元，应该用闲钱20万去购买理财产品，不应该提前还贷。
如果不提前还贷，用闲钱去购买理财产品，只要理财收益率高于贷款利率5.5%，理财的月等额收益高于提前还贷后所对应月还款额，比如在理财收益率为6%的情况下，净收益的现值为0.76万元，因此应该用闲钱20万去购买理财产品，不应该提前还贷。
若闲钱找不到高于原贷款利率5.5%的投资机会，比如只能买到收益率为3.5%的理财产品，则理财的月等额收益小于提前还贷后所对应的月还款额，对应的现值为-2.89万元，此时应该提前还贷。
在理财收益率为3.5%的情况下，净收益的现值为-2.89万元，应该用闲钱20万提前偿还贷款。
方案3：用闲钱+新贷款偿还剩余贷款
用闲钱和新增贷款偿还剩余贷款，净收益为18万元（38-20），在当前条件下是三个方案中的最佳方案。
用闲钱和新增贷款偿还剩余贷款，在剩下的116个月每月偿还的本息显著减少，相比原来每月可以少支出2810元，对应的现值为38万元，扣除提前还贷的20万元自有资金，净收益为18万元。因此，通过用低利率新贷款置换高利率的原贷款，可以节省利息费用18万元，在当前条件下是三个方案中的最佳方案。
结论：方案1与方案2的孰优孰劣取决于20万元闲钱的机会成本的高低，与当前市场利率无关。如果20万元闲钱的机会成本高于原贷款利率5.5%，比如将20万元用于购买收益率为6%的理财产品（忽略理财产品的风险），此时不应该提前还贷；如果20万元闲钱的机会成本低于原贷款利率5.5%，此时就应该选择提前偿还贷款。
如果将方案1与方案3进行比较，只要当前市场利率低于原有贷款利率，方案3总是最佳方案。
如果将方案2与方案3进行比较，取决于理财收益率和当前市场利率分别与原有贷款利率差距的相对大小。当前条件下，即理财收益率为6%，当前市场利率为4%，则方案3是最佳方案；如果理财收益率为10%，当前市场利率为5%，则方案2是最佳方案。感兴趣的朋友可以自行计算分析。
银行为什么不情愿客户提前还贷呢？
在提前还房贷的情况下，银行提前收回了部分按揭贷款，比如本例中的20万元，再拿这20万元去发放贷款，但是现在的市场利率只有4%。银行若不同意提前还房贷，由于是固定利率，贷款利率仍为5.5%。因此提前还房贷，银行收益就会减少1.5个百分点，银行当然不情愿了。另一种情况就是，若现在的市场利率为6%，高于原有贷款利率5.5%，那么银行就会乐见客户提前偿还房贷，客户反而不乐意了。如果住房按揭贷款随行就市，实行浮动利率就不会出现提前还贷潮了。
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