个人所得税租房和房贷哪个好，租房、买房的人，不同利率水平下30年后的收益如何

按照往年，9月、10月正是房产的销售黄金期，但是，从去年3月开始到现在，房子销售已经连降15个月了。现在的总体情况是：不管是刚需还是投资，大家在买房这件事情上越来越谨慎。

为什么谨慎？主要还是怕亏钱。

一方面，对刚需来说，现在经济下行，大家赚点钱不容易，一把放在房子这项大支出上，一旦房价、利率再降，用高价给惨淡的市场买单，消费者心理也承受不住——刚需房不敢上车；

另一方面，对投资来说，“房住不炒”、“租购并举”、“推进保障性住房建设”这些政策信号加强，大家对“房价上涨”的信心明显不足了，想在房子上实现“钱生钱”的愿望，短期似乎达不到了，什么时候再能达到也说不准——投资房盈利预期不佳。

在这种情况下，有人对“房子是否还值得买”这个问题产生了质疑，甚至认为租房要比买房划算。

比如，租房减少了即时支出，腾出了更多的资金机会。这些机会不管是用来消费情绪，还是用来理财投资，都比投在房子上有希望、有乐趣。

在房住不炒的大环境下，租房好还是买房好？这篇文章来理理租房、买房的好处和坏处。

01 租房有哪些好处？——划算、自由

租房的第一个好处：划算

租房比买房划算，这个观点可以从两种角度看，

一种是从付出角度看的——租房比买房付出更少的钱：

假如有150万现金，买房子和租房子有什么区别。

首先是租房子，租30年的房子需要花多少钱？

假设2022年，月租金5000，每年涨租5%，那么算下来，租30年大概要花掉398.6万；

其次是买房子，150万付首付，组合贷款30年，需要花多少钱？

假设2022年，买一套价值500万的房子，30%首付+组合贷，LPR为4.3%，公积金利率3.25%，30年总共需要还580.6万本息，加上150万，买房子前后总共需要花730万。

租房只花398万，买房要花730万，当然租房更划算。

另一种是从理财角度看的——租房的机会成本比买房小，也许能给自己带来更多的收入。

那么如果150万当成是理财资本呢，150万放房子上的收益大，还是放在别的理财途径上收益大？

还是以上文的例子为基础，150万买房子，30年最终需要730万的本息。在这30年里面，房价肯定会变动，房价要怎么变，买房的人才能获得高收益呢？

大家都知道过去20年是房价飞天的岁月，1999年-2022年，房价的平均增长率大概在7.8%左右。同时，现在房市下行，短期内可能不会再持续高增长，所以我们就以7.8%为最高的增长率来试着算一算。

买房、租房的人，不同利率水平下30年后的收益如下：

表 1 买房

表 2 不买房

可见，只有当房价的平均增长率在1.3%以上，买房的人才有可能从房产中获得收益，否则就还是亏的。

如果未来30年还想要靠房子获得超额收益，首先要想一想下面几个问题：

你买的房子能不能平均每年涨价1.3%、1.5%、5%？

用30年的机会来换这1.3%、1.5%、5%的增长值不值？

在房住不炒以及其他更激烈的房产政策刺激下，房子还能不能抗通胀？

总的来说，不管从付出总额的角度，还是理财角度，以现在的形势来看，租房看起来更划算。

租房的第二个好处：轻松、自由

《新市民租赁需求洞察报告系列之租金负担调查》披露，中国城市租客的平均租金收入比19.9%。比如月薪3万，租房会花6000元左右；月薪1万，租房花2000元左右。

由于租房的人不用背高额房贷，每月住房只需要支出20%的收入，意味着剩下80%可以用作他用。

如果买房，每个月可以有1万元自由；

如果租房，每个月可以有2万元自由。

1万和2万有什么区别？

从消费上看，同样是旅游7天，1万可能只能让一家人住7天全季，2万则可以选择洲际。

从理财上看，同样购买5%的理财产品，1万，1年能挣500；2万，1年可以挣1000，收益翻番。

可见，租房可以获得的更大的消费自由、资本运作自由。

02 租房有哪些坏处？——不稳定、不被接受、配套跟不上

租房的第一个坏处：不稳定，体验不好

租房，意味着“租多久、以多高价格租、是否能装修和设计房屋”这些事情，有一部分的主导权在房东手上。

租房不稳定，最常见的有这几种情况：

第一种：房东临时说卖房，要求租客立即搬走。

第二种：中介机构跑路，房东清退租客。

第三种：房东异常涨租，用高额租金吓退租客。

第四种：房屋质量问题，房东不愿维修，租客被迫违约退租。

虽然我国最新版《民法典》在一些条例上保护了租客的权益，比如“买卖不破租赁”原则、承租人优先以同等条件购买房屋等等，但是在实际执行上就不是这么回事了。更多的情况是“只要房东不想租了，租客就不得不走”。

所以，租客在房屋租赁关系中更被动，租房的不稳定因素较多。

另外，租房很难大幅提高自己的生活质量。

一般来说，租房的装修、家具都是配套的，在中国，因为租期普遍较短，租客不会主动给房子重新装修、添置优质家具，这也会对租客的生活质量、体感造成不好的影响。

租房的第二个坏处：不被传统观念接受

传统观念就是：房子是保障，是面子。

没有房子，成家难；

没有房子，没面子。

没有房子，没有安全感。

尤其是在过去几十年间，房价飞涨，让绝大多数的人认为买房子是一项稳赚不赔的买卖，只有好处没有坏处。所以，很多在一线城市打拼的年轻人掏空六个钱包也要背负巨额房贷。

贝壳研究院对2021年单身青年安家置业意愿做了一项调查，调查显示，不管是单身、恋爱还是已婚的青年，都有强烈的购房意愿：

其中，无房单身女青年的购房意愿（81%）比男青年（76%）更强：

而且，从婚姻需要来看，能接受租房结婚的总体还是较少：

可见，现在的年轻人购房意愿很高，而且大多数不愿意接受租房结婚，归根究底就是传统观念不允许长期租房过日子，在婚恋关系中尤其如此。

租房的第三个坏处：配套保障跟不上

虽然“租售同权”从2017年提出至今已经5年了，在法律上，我国租房居民在基本公共服务方面与卖方居民享有同等待遇。但是专家也说了：这是一个渐进的过程。至少到目前为止，租房居民和购房居民，在很多方面还是没能实现平等。

最明显的，也最受大家关注的就是“教育资源配套”问题。

从一二线城市的小学招生录取公告中不难发现，城市各区招生基本遵循以下顺序招录：

第一：有户有房、常住地一致；

第二：有户无房；

第三：有房无户；

第四：无房五户

在一些热门的学区，光是第一点“户、房、常住地一致”，就已经足够多人了，层层筛选，最后优质的教育资源很少能轮得上无房的租户。

所以，中国大部分年轻人都不愿意租房，成家后更急着买房，很大原因也是在于现实生活中“租售并不同权”。

03 买房有什么好处？——高收益、稳定

第一个好处：高收益

不管刚需买房还是投资买房，房子都是存钱、保值的一个好渠道，至少在过去四十年是这样的。

前文提过，中国房价从1999年-2022年，平均增长率是7.8%，最近十年，中国房价大多数时候是增长的，且增长率都不低，最高能超过20%。对比很多股票、债券、初创企业，房子算是高收益投资品了。

中国：

买房不仅高收益，而且风险也低。只有在极为特殊的经济萧条时期，房价才会有短期的下跌，比如2009年、2014年、2017年、2022年的部分时期。不过值得注意，目前来看，2022年的房价下跌，是十年新低，这对刚需和投资需求的人来说，都是一次考验。

对比其他国家来看，貌似只有中国的房子具备这样的“高收益、低风险”特征。

澳大利亚：

巴西：

美国：

加拿大：

日本：

韩国：

对比来看，像中国这样房价能在较长时期维持高增长的国家非常少，大部分国家要么长期低增长，要么高增长伴随高下降。

所以，综合来看，在中国，房子是一项高收益、相对稳健的投资。

买房的第二个好处：方便融资，房子能充当资金稳定器

房子是一项固定资产，天然具有可融资的特征。一般来说，借款人凭借名下合法房产可以向金融机构申请抵押贷款，获得融资。

有房子做抵押去贷款，和纯信用贷款相比，有哪些好处？——额度更高、利率更低、期限更长、还款方式更灵活。对于有能力发展、有资金需求的借款人而言，买房，就能获得更便宜的资金融资机会。

一般来说，二次抵押贷款额度=房屋评估值×抵押率—一次抵押剩余贷款本金

如果是全款买的房子，抵押率最高可以到70%。也就是说1000万的房子，最多可以融到700万资金。所以，企业老板尤其热衷于用财富全款买房，一旦有资金需求，就能快速通过抵押变现。

而且，银行方面，有抵押物，意味着坏账风险更小，它们也更乐意把钱借给有房子的客户，当客户还不上款的时候，银行也能拿到全额房产，可见这基本是稳赚不赔的生意，只要你有房产，不愁银行不放款。

所以，不管从内在资金要求、外部融资环境来看，买房的确非常方便融资。

买房的第三个好处：有安全感，符合普适价值观，附加值大

买房，首先意味着稳定、有安全感，符合普适价值观。

有了房子，意味着有了固定住处，除非发生了地震、火灾、城建占用等小概率事件，否则没有人能破坏这个固定住处。对于大部分中国的普通老百姓来说，买房是安全感的最大来源。

贝壳研究院2021年做了项调查，人们的买房动机是什么？排名第一的动机是“有归属感、安全感”：

为什么房子能让人产生归属感、安全感？主要有三点原因：

①房子是不动产，别人偷不走，而且产权大多都有70年，保障又强又久；

②自己买了房子，可以自己选择装修风格，这对80后、90后、00后来说可以满足个性化需求；

③买了房子，能保障一家人享受优质公共服务和配套设施的优先权。

总的来说，买房给人带来稳定、安全的生活，符合普适价值观，能给人们带来心理上的极大抚慰。

另外，买房还能带来更高的附加值，比如教育资源。

房子，通常和房子周围的公共服务、基础配套设施相挂钩，一个人买了房，其实也顺带买了房子所在区域的所有便利。比如买了房就能落户，小孩上学方便；买了学区房，小孩能上更好的学校。

可以这么说，在城市里面，抢占优质发展资源最快的途径就是——买房落户。

在中国大多数城市，买房就可以落户，所以很多在外地打拼的年轻人，为了小孩上学、上好学校，不得不掏空六个钱包买房。不过，并不是所有地区买了房就能落户的，比如北京、上海。

总的来说，买房带来的配套资源附加值大，给人带来更高的安全感、归属感。

04 买房有什么坏处？——成本高、收益慢、流通慢、约束性强

买房的第一个坏处：成本高

房子是不动产，买房，不仅购买房产的成本高，保护产权的成本也很高。

①购买成本高

上文提过，在现在的低利率环境下，购买一套500万的房子，30年总共需要付出730万的成本，730万需要一个家庭持续30年的努力。

②保护产权成本高

保护产权的成本既包括财务成本，也包括心理成本。

比如，财务成本

买房，首先需要付出2%的契税，500万的房子需要付10万契税；买房以后，部分人还需要给房子装修，帮助房子增值；而且在使用房子的过程中还需要付出物业费、维修费等各类费用。

再者，买房未来可能还需要付房产税，目前试行的年税率是12%，按照房产租金收入计征。据统计，美国房产税占到美国税收收入的70%，是美国最重要的税种。

再比如，心理成本

买房后，拥有这个房屋产权的人需要进行产权管理，就可能会因此产生焦虑。焦虑什么呢？

房价是否跌了？

房屋质量有没有被损坏？

小区物业是不是变差了？

租客有没有按时交租，会不会破坏房子？

小区周围的规划配套有没有发生变动？

一旦房产的相关发展低于预期，产权所有者就会焦虑，买房也有可能会持续消耗人的精力、情绪。

买房的第二个坏处：收益慢，有风险

买房如果是为了获得收益，就必须按照经济学思维，思考最重要的两个概念，一个是稀缺性，一个是机会成本。我们想要获得收益，就必须选择最稀缺的、机会成本最小的事来做。

首先，房子在我国已经不具备稀缺性了，遍地都是房子。

其次，买房机会成本很大，很多人用前半生的时间换来第一桶金买房，然后为了获得房子的最终产权再付出后半生的时间。

再者，未来房价不大可能像前面几十年一样保留7.8%的年均增长率，收益速度可能会比其他理财渠道更慢，收益率可能也会更低。

最后，房地产业在我国的发展前景还埋伏了政策上的不确定性，一旦房子像共享单车一样，遍地可见，获取成本极低，那么原来花巨额资金付首付、背房贷的人，可能就会面临巨大的亏损。

所以，眼下买房是一件收益慢且有风险的事。

买房的第三个坏处：流通性差，约束性强

首先，房子流通性差。

房子和其他商品、资产不同，房子的流通性比较差，即使是地段好的房子，想要变现，还是要走找中介、挂牌公开房源、买家看房、谈价、过户等各种流程，

比如：

1、商业贷款时效：出完房产证15个工作日；

2、市属公积金贷款：出房产证10-15个工作日；

3、国管公积金贷款：出房产证7-10个工作日签署借款合同，签完后7-10个工作日放款；

4、市属组合贷款：从初审开始到收完尾款，需要4-6个月；

5、国管组合贷款：过户后2个月左右拿到尾款。

即使买家事全款支付，也需要等到买房拿到新的房屋产权证后才会拿到全款。房屋过户一般在7-45个工作日内可以完成。

可见，房子是一个买、卖都不容易的商品，流通性很差，在房价下跌的时候，就算卖方想“下车”变现，也仍然需要等，等的时间大概率也是不确定的。把这么一大笔钱压在房产上，性价比不一定高。

另外，房子还具有很强的约束性。

对于大部分普通人来说，买一套房子不容易，再加上房子不好流通，所以基本上“买房”就等于“定居”。房子在哪，就在哪里工作、生活，而且会持续较长一段时间。

这就把一个家庭的劳动力、消费主体都约束住了。

比如，A买了上海松江区的房子，他就不大可能会选择宝山区的企业工作，更不会选择其他城市的企业。A以及A的家人，也不大可能常常去10公里以外的超市消费。

除了约束人的行为，也约束了人的资产——钱都压在房子上了，就没有其他种生活的可能了，十年如一日的生活也大都源于此。

综合以上，我们把买房、租房的好坏集合到一个表格中，供大家参考：

本文主要参考了以下资料：

[1]清华大学建筑学院住宅与社区研究所和贝壳研究院：《新市民租赁需求洞察报告系列之租金负担调查》

[2]贝壳研究院：《单身青年安家置业调研报告》

[3]Aurora Mobile：《2021当代青年婚恋状态研究报告》

[4]CEIC：各国房价增长率