房产抵押贷款哪家银行利息低,为什么住房价格会被低估?

投资住房是美国人积累财富的典型方式。您所要做的就是拿出一两个30年的抵押贷款并付款,只要有耐心和运气,您最终就会成为百万富翁。当然,除非你买进像2000年代那样的巨大房地产泡沫。那么我们是否处于房地产泡沫中,现在是否正在破裂?证据表明是的。负担能力数学与二战后时代一样残酷,而人口统计图清楚地表明,价格没有如此高的根本原因(稍后会详细介绍)。追踪住宅房地产行业的

房产抵押贷款哪家银行利息低,为什么住房价格会被低估?

投资住房是美国人积累财富的典型方式。您所要做的就是拿出一两个 30 年的抵押贷款并付款,只要有耐心和运气,您最终就会成为百万富翁。当然,除非你买进像 2000 年代那样的巨大房地产泡沫

那么我们是否处于房地产泡沫中,现在是否正在破裂?

证据表明是的。负担能力数学与二战后时代一样残酷,而人口统计图清楚地表明,价格没有如此高的根本原因(稍后会详细介绍)。追踪住宅房地产行业的主要 ETF iShares Home Construction ETF ( BATS: ITB ) 今年下跌了 30%。但是,当您深入研究房地产市场的基本经济学时,ITB 很可能会下跌更多。抵押贷款现在超过7%,除非价格下跌,否则大多数买家无法为房屋融资,可能会在 2008 年房地产崩盘时或附近出现大幅下跌。由于无意义的泡沫价格而易手的房屋利率冲击有效地粉碎了房地产泡沫,价格环比快速下降现已生效。

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这不是你父亲 7% 的抵押贷款利率

10 年前,达拉斯-沃思堡的房价中位数约为 160,000 美元。今年夏天它达到了 405,000 美元。此外,10 年前,30 年期固定抵押贷款利率的中位数约为 3.4%——现在是两倍多。故事是,住房严重短缺,每个人都应该尽可能多地借钱来购买尽可能大的房子——快点,不要错过!

那时,如果你能支付 20% 的首付,中位房屋的本金和利息每月将花费你 567 美元——这让你毫不犹豫地买房。现在,在这些相同的假设下,本金和利息支付为每月 2,155 美元。收入中位数增长约 29%在德克萨斯州的过去 10 年中,典型的抵押贷款还款额增加了 280%。这是一个可怕的交易!尤其是当您考虑到在许多情况下房产税也增加了两倍时。是的,这里有很多人大到可以记得过去支付更高的抵押贷款利率。不同之处在于,他们支付的是低价房屋,而不是仅仅以 7% 的利息购买基本的入门房。大约 75% 的买家必须使用融资,因此住房对更高的利率极为敏感。

但是每个人都搬到德克萨斯州,对吧?人是,但没有你想象的那么多。德克萨斯州在历史上相当便宜,因为与加利福尼亚州不同(德克萨斯州总是与之相比),供应没有太多限制。但人均住房单位大致处于 2008 年的水平,而价格要高得多。这是一个明确的论点,即房地产繁荣不是由“住房短缺”引起的,而是美联储和全球中央银行多年来人为地压低利率作为一种经济科学实验,导致约 10% 的通货膨胀和经济混乱。

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人均住房单位(经济)

我选择了这个例子,因为从 2008 年到 2012 年,住房价格便宜,而且很可能在一开始就被低估了。但是我有一些熟人为了将他们和他们重要的其他人的税前收入提高 7 倍,从而全力以赴地推动房地产市场继续上涨。疯狂!

这意味着,如果你弄错了,你实际上会因为以 7% 的利息支付虚高的购买价格而损失数年的薪水。这当然不是我愿意下的赌注。2008 年,很多人离开了他们价格过高的房子,把钥匙寄回了银行。失业率可能不会像那时那么高,从止赎的角度来看,这限制了损失,但可以说,现在的房屋价格比 2007 年更加错误。

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住房被高估到什么程度?

我主要关注美国和得克萨斯州,因为那是我所熟悉的,但世界上大多数英语国家也存在类似的房地产泡沫,加拿大、澳大利亚和新西兰因巨大的压力而受到很多媒体的关注现在泡沫繁荣和价格暴跌。

自大流行以来,人口增长已经放缓。到 2021 年,美国人口估计增长了约 0.1%。预计未来几年将反弹至每年 0.3% 左右,但缺乏婴儿出生表明,在某个时候,人口将开始减少。

如果我们使用2021 年估计值的高端并假设人口增长 0.3%,那就是人口增加了 100 万人。平均而言,每个家庭有 2.5 人,这意味着我们需要建造 400,000 套房屋才能满足需求。房屋也会过时(每年可能 300,000 套),随着经济产生财富,对度假屋的自然需求(最高可能每年 100,000 套)。这意味着每年需要大约 800,000 套住房开工。

嗯,去年我们实际上在美国建造了160 万栋房屋。2020 年,我们做了大约 140 万次。到 2022 年,我们的速度将达到1.5-160 万。你可以看到,从人口统计上讲,我们正在建造的房屋数量大约是我们需要的数量的两倍,这是没有意义的。

再次,叙述是人们离开城市涌入郊区,推高了价格。但这如何解释为什么城市的房价也会飙升?如果关于在家工作的主要叙述推动了这一点,那么人们会预计北部城市的价格会下跌,而阳光地带郊区的价格会上涨。

真正发生的事情很简单。

在大流行的幌子下,美联储在近两年内有效地将抵押贷款利率固定在 3%。这使得价格飙升,并通过扭曲市场造成“住房短缺”。在此之前,欧洲央行和日本央行等全球央行疯狂实施量化宽松(QE)计划,导致全球资金涌入美国国债,进而导致美国抵押贷款利率低于正常水平. 因此,价格飙升,而收入却没有。量化宽松政策在紧急情况下可能还可以,但当它们被滥用时,它们造成的麻烦远比解决的问题多。现在 QE 正被 QT 逆转,允许自由市场再次设定价格,而不是政客。结果有点令人震惊,抵押贷款利率飙升至 7%。

疯狂的驱逐暂停和止赎暂停让数百万人在不支付租金或抵押贷款的情况下生活,导致通货膨胀和那些有工作但无法找到经济适用房的人的住房短缺——因为他们需要数百万套住房被擅自占地者有效占据。现在,你瞧,随着政客们退出租赁市场,由于高价摧毁了需求,要求租金正在下降。

泡沫心理开始出现,价格开始上涨,人们顺势而为。一旦 FOMO 开始,人们就不想错过,所以他们开始投入资金,不仅为他们的主要住宅购买房屋,而且还购买第二套住房和出租物业。由于您可以借入房产购买价格的 80% 或更多,因此 FOMO 和投机心态更容易占据上风。这与政治无关,自从艾萨克·牛顿爵士在南海泡沫中失去了他的大部分财富——以及在那之前臭名昭著的荷兰郁金香泡沫期间,这种情况就一直在发生。苏格兰记者查尔斯·麦凯(Charles Mackay)后来写了一本书,其中有几章关于资产泡沫、非凡的妄想和人群的疯狂;任何交易股票的人都应该阅读它。

郁金香泡沫时期有一幅著名的画作,猴子打扮成贵族,在交易所交易郁金香。

底线

我认为我们正处于房地产调整的第二或第三局。现在它接近全速,修正可能会再持续大约 18-24 个月,并且可能会看到全国累计房价下跌超过 30%,从而消除大流行的激增,然后再减少一些。美国和加拿大、澳大利亚和新西兰等其他国家的热门市场可能会看到房价下跌近 50%。这对任何想要买卖房屋的人(正确的做法是留在原地)以及房地产股票的投资者都有深远的影响。过山车正在进行中,有史以来最大的泡沫之一以一声巨响结束。

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