宿迁最近炒的很火的一个伪概念“房贷转贷”、“房贷转低利息”，一些解读，看看你到底适不适合！开头先声明，我并非房产中介，也不打guang告，也不是将这种做法一棍打死，只是以一个前银行客户经理的身份，让大家能正确认识这是什么东西，跟大家做一个交流，给大家对这个概念，有一个认识，给大家一个参考！为什么说是“伪概念”，究竟是什么意思。首先，为什么说现在传的“房贷转贷”、“房贷转低利息
宿迁最近炒的很火的一个伪概念“房贷转贷”、“房贷转低利息”，一些解读，看看你到底适不适合！
开头先声明，我并非房产中介，也不打guang告，也不是将这种做法一棍打死，只是以一个前银行客户经理的身份，让大家能正确认识这是什么东西，跟大家做一个交流，给大家对这个概念，有一个认识，给大家一个参考！
为什么说是“伪概念”，究竟是什么意思。
首先，为什么说现在传的“房贷转贷”、“房贷转低利息”是一个伪概念呢。
因为根本就不存在什么房贷转低利息、转贷的操作，个人认为，这只是某些人基于宣传的需要，炮制了这样一个概念，具体如下：
前几年做的房贷，二套房房贷利率一般在年息5.4—5.8％左右，目前，存款、贷款利息都有所下降，以全款房抵押的“经营贷”、房屋装修及单位上班人员的授信的“消费贷”，年利息一度降到3.5—4.0％。
所以，你如果常规的想转贷、降利息这是不存在的，宣传这个概念的人，是让你把房贷先结清，然后再让你去银行做上述的“经营贷”、“消费贷”而已。
操作中，要考虑的问题
那大家可能感觉这没有什么，何乐而不为？
那在和大家介绍一下，房贷分为“等额本息”、“等额本金”，贷款年限由大家选择，一般在20-30年。贷款额度，一般都可以达到房产价值的最高70%。
上述提到的“经营贷”、“消费贷”，期限一般在3年或5年循环使用，还款方式是“按月付息，到期还本”，可以部分提前还款。但基本都是要每年还1次本金，很少有3年、5年到期在一次性还本金的。贷款额度的话，既然说了是经营贷和消费贷，那经营就要看你经营情况，消费贷就要看你工资流水、社保或公积金缴存情况了。有全款房抵押的话，确实对贷款额度有利好帮助，但银行毕竟不是典当行思维，还是要参考收入情况做额度的，一般来讲，额度不会超过50万。当然，营业执照年限长、经营性银行流水高、负债低、资产优的话，额度当然没有上限。
是否适合你？
对比之下就要考虑清楚了。
所谓转贷后的贷款期限3—5年，你能否在3—5年把贷款还清？一般每年需要结清1次本金，然后银行再放贷供你3—5年循环使用，你是否每年方便调动资金偿还1次本金？你现在去做贷款的经营项目是否可靠，能否保证你每年还过本金后，银行都可以正常放贷给你循环使用？考没考虑过，还过1年后、循环3年—5年后，在做的时候，市场上贷款利率会不会升高的问题？
最适合哪类人群？
既然说了不是一棍打死，那适合哪类人群？
如果你自身是经营项目不错，收入和银行流水多，本身负债不多，那还是比较适合。因为本身有较多的银行流水支撑，每次到期后偿还本金没什么压力，甚至收入能力可以在3—5年将贷款彻底还清，无需考虑后续转贷问题。
或者你自身有很多可用的银行授信，方便周转使用，可以用这种方式带着偿还本金。
或者你自身社保或者公积金缴存情况还可以，银行给你做的消费贷期限较长，期限达到10年以上就比较可观了，但这种期限实在不多。
否则，就不太推荐了，反而可能加大你的还款压力，毕竟经营贷消费贷，正常是每个月还的都是利息，不像房贷有本金有利息。
是否合规？
有朋友提到是否合规？
当然不合规，个人认为是涉及2个不合规，一是用途“以贷还贷”，二是“贷款用途流入房地产市场”，如果被查出来，只能被要求提前还贷，很难续贷了。
写在最后
写在最后，这个操作与否，需要考虑的问题很多，任何一个环节出问题，都可能导致转贷的失败，还有诸如给你推荐的人可能向你收取的费用、每次周转还本金的费用，都是需要考虑的综合成本。如果大家能把上述内容都考虑到，环环相扣，也未尝不可，也确实有人这样做的，主要还是看是否合适自己。
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