前段时间包括现在抖音上各种关于转贷节省一套首付的广告层出不穷。下面跟大家说说转贷是怎么一回事。废话有点多，不喜欢的勿喷哈。买房子时候一般人都是付一定比例的首付，剩下的房款办理按揭贷款，20年期30年期居多。开发商把房子卖给房客，房客拿房子去银行
前段时间包括现在抖音上各种关于转贷节省一套首付的广告层出不穷。下面跟大家说说转贷是怎么一回事。废话有点多，不喜欢的勿喷哈。买房子时候一般人都是付一定比例的首付，剩下的房款办理按揭贷款，20年期 30年期居多。开发商把房子卖给房客，房客拿房子去银行做抵押贷款，银行把贷款的钱给到开发商，后期房客按计划还银行的钱。这个过程其实就是房屋抵押贷款。转贷就是在房贷还款过程中，用房子去另外一家银行重新申请一笔贷款，批款之后，把原来房贷全部结清，跟原来银行解除抵押关系，再把房子抵押给后面的银行，还后面银行的贷款，左手导右手的原理。
转贷是如何兴起的。简单点说就是受疫情以及诸多综合因素的影响，银行贷款利率相比之前，确实是有所降低。以武汉市场房贷利率为参考，去年8月份我看房的时候，首套房房贷利率是5.88%。而现在则是4.2%。同期相比是降低了1.68%。
至于转贷可不可取，不可一概而论，但可以肯定地说，大部分是不可取的。理由有以下几点。转贷有两种一种是转成经营型的贷款，另外就是消费型的贷款。经营型的贷款优点显而易见，利息低，各大国有银行，针对经营客户群体几乎都可办到年化利率4.0%左右的利息，另外就是还款方式，是先息后本的还款方式，对于需要资金周转的客户很有吸引力，因为每个月还款金额少，留在手里钱多，资金使用率大，但到期还本也是有很大压力的。年限通常三到五年期。还有一种是循环授信，十年授信，一年一归本，这种虽然经办人都号称一年后可以无本续贷，其中也有很大的潜在风险，不管是银行方面的政策变化，还是个人征信方面的变化，都可能出现归本之后续不出来的可能。这种经营性的贷款针对真实经营的客户还好说，事实就是很多中介将不是消费型的客户群体包装成经营型的客户去申请经营型的贷款，虽然也能成功。但后期有一定的抽贷风险。说严重点 这是种骗贷的行为，这事可大可小。
再说消费型的贷款，（这里补充一点关于经营型跟消费性的定义，在银行的认筹里，有营业执照的客户群体，可申请贷款用作生意方面的经营认定为经营型的贷款，而没有执照的客户群体，申请贷款用作生活方面的消费被认为消费型的贷款。不要说没有执照也申请贷款用来做生意，那叫无证经营，不合法，讲不过去。）为什么要说这些呢，是为了方便理解下面的内容。为什么说大部分转贷不可取，因为我们转贷的时候，无非就是想少还点利息节约点钱，而少还利息有两种方式，一种是缩短贷款时间，另一种是降低贷款利率。重点来了。以贷款80万，30年期，利率5.88%，等额本息的还款方式，月还4734.85为例共计还款1704546。这是很多人办理按揭贷款时候选择的方式，其中贷款金额略有不同。这里详细说下转贷到底划不划算。我们将80万，30年期，利率降到5.15%，则月还4368.2.共计还款1572552。可以看到同等金额期限下，利率降低0.73%，月供只相差366.65。30年共计结余131994.看起来还是节约了13万，但是还过房贷的人都知道，贷款前期都是利息，本金根本没怎么动，如果提前结清，前期月供要损失大部分，另外就是中介办理转贷业务，还收取居间服务费，过桥费。真正未必有利可图。再看看转成80万 20年期5.15%利率，则月还5346.16.共计还款1283078相比30年期，月还款多了611，不算是增加什么压力，而可以节约421468.看似有利可图，但其实本质是因为缩短了贷款年限。如果这样，还不如一开始办理按揭的时候就直接办理20年期的。这样来看，转贷并没有别人说地那么夸张，可以省一套首付什么的。
最后说下银行贷款产品。目前市面上的消费型的贷款，年限长一点的，是10年期，也有20年期，大多是气球贷。所谓的气球贷就是银行在跟你放款的时候，还款计划是按10年期分摊20年来，就是还款计划按20年期计算，但贷款合同只签10年，在第十年末，需要一次性结清剩余全部尾款。又回到了房贷前期还的都是利息上去了。又被割了一次韭菜。反正怎么算都是算不过银行的。
最后补充一句，就是房子本身是具有融资功能的，如果确实是需要资金周转，用房子抵押贷款的形式进行融资，相比较其他形式而言，应该是正常成本最低的方式了。给到大家的建议就是权衡利弊，慎重选择，不要听别人跟你怎么说，要看银行贷款合同怎么写。
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