鹰心快查-房屋银行,抵押给银行的房子,到底能不能买?

你和某单位(某人)签订了一个房屋买卖合同,买住宅,但这个房屋是抵押给银行的,那这房子到底能买不?我们先往复杂里说。你的这个交易行为,从法律上来说,要分成两个部份来看。第一是你签订房屋买卖合同的行为,通俗地说:签合同;第二是你取得房屋产权证的行为,通俗地说:拿产权证。在法

你和某单位(某人)签订了一个房屋买卖合同,买住宅,但这个房屋是抵押给银行的,那这房子到底能买不?

我们先往复杂里说。

你的这个交易行为,从法律上来说,要分成两个部份来看。第一是你签订房屋买卖合同的行为,通俗地说:签合同;第二是你取得房屋产权证的行为,通俗地说:拿产权证。在法律上,目前的规定是,第一个行为有效,也就是说抵押给银行的房屋你仍然是可以签订买卖合同的,哪怕这个房屋最后交易不了,合同仍是有效的。插播一点,关于合同效力,我们的法律经历了从认定无效到有效的巨大转变,但今天不讨论。第二个行为,也就是取得房屋产权登记的行为,这个就不好说了。你有可能取得(解决抵押问题),也可能没取得(没解决抵押问题)。听上去挺复杂,确实也挺复杂,这是因为房屋属于不动产,遵循物权登记的原则,而签合同只是债权行为,双方合意即可。这个物权与债权,往远了说,简直能写一大车书,其中有的我也看不懂,所以就不说了。

那我们往简单的来说,抵押给银行的房子,到底能不能买呢?

要看卖房给你的人是谁。

如果是房开商,那基本可以买。因为我们国家一直把生存权摆在第一位,而房子是绝大多数普通百姓一辈子的积蓄所在,所以最高院专门出台了一个解释,买房人的权利高于银行的抵押权

顺便说一句,抵押权是物权登记,按照法律规定,它是绝对权,反正就是权利级别很高,企业破产了抵押权都要优先。但在我们国家,高于抵押权的就是购房人的权利,高于购房人权利的还有建设工程优先权。建筑工人打工钱又要比买房人的钱更优先。

如果卖房给你的人是非房开商,根据最新规定规定,那你可得注意了。如果抵押人在备案登记上已经注明“不得交易”,那你签订房屋买卖合同这个行为仍然是有效的,但是,你拿不到房子,就算你有本事过户(基本没可能),抵押权人有权要求登记无效。也就是说,你签了合同,但是得不到房子。法律上认为,抵押登记是公开的,你做为买房人应该有权利及义务去查询登记,既然人家抵押权人都说清楚了,这个房子不得交易,你偏要去买,那你的行为法律就不保护了。

为什么同样的买房子,卖方是谁,会导致这么大的差异呢?我的理解,房开售出的房子成百万上千万套,波及面太大,如果法律不考虑特殊情况,后果有点难于承受。而个人对个人的房屋交易,毕竟要小得多。

当然,并不是说那以后房开的房子就大胆买,二手房必须谨慎交易。这个真不好说,赫赫如恒大,坑还在填啊!

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