天津房贷计算器,【实用贴】你买的房子到底赚亏了多少钱?

最近发现大部分人都在说今年自己房子跌了、亏了,但不确定自己到底亏了多少,于是笔者今天写一篇。本文分2部分,1是部分人会计算的账面损失,2是大部分人都不会计算的购买力损失。(1)账面损失借用朋友小刘的案例,小刘是去年上半年利率高点买的房,大概总价360万,利率5.9%,3成首付。第1步,随意百度一个房贷计算器来;第2步,输入你的买房参数,下图以小刘示范。上图网站:第3步,输入当下该房产

天津房贷计算器,【实用贴】你买的房子到底赚亏了多少钱?

最近发现大部分人都在说今年自己房子跌了、亏了,但不确定自己到底亏了多少,于是笔者今天写一篇。本文分2部分,1是部分人会计算的账面损失,2是大部分人都不会计算的购买力损失。

(1)账面损失

借用朋友小刘的案例,小刘是去年上半年利率高点买的房,大概总价360万,利率5.9%,3成首付。

第1步,随意百度一个房贷计算器来;

第2步,输入你的买房参数,下图以小刘示范。

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上图网站:https://www.fangdaijisuanqi.com/

第3步,输入当下该房产的二手价值、利率。由于杭州新房限价,所幸小刘的房价是没跌的。

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——结论1:不考虑房价涨跌,小刘去年买房,对比如果现在才买房,利息款高了约100万。(更多的朋友,这一年还承受了房价的大幅下跌)

假设,小刘的房价下跌了1成(3万变2.7万),按去年上半年到现在,这个跌幅应该是很普遍偏保守的数字。

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——小刘的账面损失=房价损失(360万-324万)+利息损失(286万-168万)=约154万。

但注意!


①房价损失是当下的、已经发生的。

②利息损失是还款30年才完成的,期间可以卖掉房子减少利息损失,也可以被30年的通胀消除掉很大一部分损失。

即使以非常保守的年化2%温和通胀计算,30年也差不多将货币贬值约45%,见下图(30年后的1万元购买力相当于现在的5521元)。

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所以,仅以小刘而言,在房价没跌的情况下,他的损失还比较小。

实际发生的也就这1年间的利息损失,估摸3~5万吧,对于账面上约100万的利息损失,他完全可以通过提前还款、卖掉房子等手段消除。

(2)购买力损失

笔者自己的一套理解,是对比购买力的增长/降低。

这是笔者在唐朝的书里感悟的,我们工作赚钱并非为了银行卡账面数字,而是购买力的增加。笔者举一个例子:

小王,目前单身,想买房想结婚,努力工作终于得到1份2万月薪的工作。突然接到1份offer,月薪1万,但公司福利很好,可以半价购买员工房,每月还送各种生活用品,也有很多适龄女青年,并且可以保证续约到退休年龄!(笔者没有任何暗指)

请问,小王还在乎到手工资是不是砍半吗?小王只要不傻,就会发现收入虽然减少,但他实际购买力大大提高。

说回房子,还是借用朋友小刘的案例,小刘这套120方360万的房子,去年上半年是首付108万,需还款总额538万,30年,月供14947元。

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由于30年的还款期限很长,小刘又是首套房,小刘的首付压力不大,只是月供制约了他的购买能力。

那么,考虑小刘当时的月供能力,他现在可以买一套总价147.3平、442万的房子。

注意,需还款总额还是538万,30年,月供还是约14947元。

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这还是在房价没跌的情况下,小刘的购买力隔了1年多,就可以从120平变成买147.3平,月供和还款总额都没变。

也就是说,站在购买力的角度,去年不买房的小刘,本可以买上147.3平的房子,如今只能住120平,是不是相当于1年间房子价值“缩水”了?

回想小王那个例子,赚钱不是为了银行卡数字的增加,是为了提升实实在在的购买力、提升消费水平,那这1年间,房子价值,大约缩水19% (120/147.3=81%)。

另外,更多地区的朋友,由于房价还下跌了,这1年间的房子价值"缩水”幅度就更大了。

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