#秋日买房攻略#今年房地产市场低迷，我作为一名房地产从业者，地处惠州，结合自己身处一线的实际情况，谈一谈自己的一些看法和建议，供大家参考。每年秋天都是买房的好时节，一直都有“金九银十”的说法，正常情况下也不例外。但是今年房地产量价齐跌，消费者观望情绪浓厚，那今年的秋
#秋日买房攻略#今年房地产市场低迷，我作为一名房地产从业者，地处惠州，结合自己身处一线的实际情况，谈一谈自己的一些看法和建议，供大家参考。
每年秋天都是买房的好时节，一直都有“金九银十”的说法，正常情况下也不例外。但是今年房地产量价齐跌，消费者观望情绪浓厚，那今年的秋日还要不要买房呢？如果要买，有哪些攻略可供参考呢？
从消费者自己的角度出发，为什么要买房？是一定要考虑清楚的。原则上房住不炒，自身有买房的需求，无论是结婚，工作需要，还是小孩上学，置换的需要，或是考虑养老等，都是刚性需求，说白了你早晚是要买房的，就是买哪里，什么时候买而已。
当然，什么时候都有投资的客户，投资有的买涨不买跌，有的喜欢抄底，有的是达到自己的心理价位合适了就买，不去计较一时的得失。每个人的投资理念是不同的，投资有回报也有风险，只要是自己知晓风险且能够承担风险，投资买房也可以，只是什么样的房子值得买，什么时候出手而已。
说白了，无论自住还是投资，始终有需求存在。但为什么成交量那么低迷呢，是因为大家都在观望，大家又为什么选择谨慎观望呢？个人认为有以下几点：前几年房产市场过热，从中央到地方持续调控，给房地产市场降温，让房地产市场恢复理性；房企负债率过高，风险大，中央调控，出台三道红线要求降负债，这种情况下，大部分开发商为了降低负债会打折促销等，以加快回款，但也侧面导致市场上降价销售的楼盘比较多，让消费者觉得楼盘折扣是不是还可以更低？另外有部分开发商负债过高，无法解决问题，出现暴雷，引发交楼恐慌；加上这三年疫情反反复复，一直没有清零，让很多人的生活和工作受到较大影响，大家对经济发展和未来的收入情况有些悲观，收入降低和预期的不乐观让大家不敢下手，买房是这样的，买涨不买跌，大家都想等等看。
从国家的角度来讲，虽然国家在持续调控，希望房地产市场保持健康状态，但房地产市场的低迷却是不希望看到的。房地产是国家经济的一个重要支柱，是地方政府财政收入的重要来源，国家会利用房地产调节经济周期，同时房地产解决了大量就业，稳定的房地产市场能够促进居民消费，还有其他很多其他的作用，可以说影响到方方面面。所以政府为了促进房地产交易回归正常水平，一定会救市。
从开发商的角度来讲，肯定是追求利润的，但是开发商很多资金都是融资贷款的。如果短时间销售量不好，可能影响不大，但一年了，销售持续低迷甚至惨淡，却让开发商不敢再等了，尤其是同时在建、在售项目较多的开发商，更是资金压力比较大。回款率可能关系到公司的生存，所以开发商一定会想各种办法自救。
如果只依靠政府出台的政策，成交量没有太明显的回升，因为房价还是比较高，惠州上半年的成交数据就能看出来。如果只是开发商自己出降价策略，威力没有那么大，个别楼盘的促销也带动不了整个市场的回暖，只有政府出政策+加开发商降价共同作用才会有更明显的效果。那为什么是在秋季呢？
上半年政府和开发商都没有那么着急，政策力度都不大，但今年的疫情明显更严重（深圳，东莞，惠州等，疫情都是反复，对惠州楼市的影响很大），导致成交虽然有回升，但还是很低迷达不到预期。国家和开发商都不敢在等了，这个秋季的销售将对今年一整年的数据都有重要影响，所以明显的这个秋季会有更大力度的政策出台。另外过完秋天，就是冬天了，一是天气比较冷，大家不会到处跑，另外就是马上过年了，大家的资金都会紧张（有太多要花的地方了，无论个人还是公司），购买欲望会更低。对于开发商来说，秋季卖的房子，快的话一两个月就可以回款了，而到了冬季，回款就可能是年后了，这是开发商不能忍受的，怎么样也要冲一波。
所以秋季将是今年各方面政策力度最大的，也是买房的最好时机。那么政府和开发商又出台了哪些给力措施呢？不能一一列举，只挑重点的讲一讲。
惠州取消了大亚湾和惠阳的限购，之前在大亚湾有房的，可以买二套，三套了；利率一降再降，最新的房贷利率是4.1%，去年大亚湾首套房利率是6.1%，以贷款100万举例，贷款30年，每月少还1228元，30年总利息少了44.2万，这个是真正的福利，我从业7年以来最低；降公积金利率，5年期以上3.1%，在深圳工作的客户，因为还不能异地公积金贷款，所以可能还享受不到这个福利。但在惠州工作的，尤其是双职工都有公积金的还是不错的；降首付，首套房两成，如果在惠州名下有一套按揭的，二套也可以享受首付两成，利率4.1%，这个确实很有价值，一下子降低了门槛，让更多的人都能买的起了；另外还有退二手交易个税等，关键的是以上利好政策，大部分都在9月底出台的，马上就是国庆节了，政策出台的意义很是明显。
那有了这么好的政策，首付低了，利率低了。客户买房要选择什么样的房源呢？还要看看开发商的折扣力度了。毕竟每个开发商的力度是不一样的？开发商的哪些力度比较给力的呢？
不是所有的开发商都在打折的。当然大家也不用关注他们，还是以能享受优惠折扣的楼盘为主。之前惠州是限价的，基本上是备案价的九折，今年则放宽到八折。有的楼盘只打了8折，也有的楼盘更狠，在8折的基础上，再返一成首付，最多的返了两成首付，配合政府出台的首套房两成的政策，直接可以做到零首付，直接月供就可以了。
这时候攻略一就来了。给大家讲清折扣、送首付里面的一些套路，让大家避坑。有的楼盘只打8折，但这个8折有的是直接总价打8折，这样还是两成首付，为了便于理解，我们以原总价100万来讲。就是折后总价80万，首付16万，贷款64万。有的打8折，优惠的两成给你从首付里面抵掉，就变成了0首付，贷款80万。这两者是有差别的。一个是首付高，月供低，一个是首付低，月供高。客户根据自己情况选择。
另外一个就是送首付。送你的首付是折后的两成，比如100万打8折，再送2成，是送80万的两成16万，折后总价是64万。而不是60万。其次送的两成，有的楼盘是不扣手续费的，但有的是扣手续费的，这个一定要问清楚，不管开发商什么说辞，你就看扣除后是多少就好了。大部分楼盘扣税是5%-20%，取扣10%计算，比如正常送16万首付，因为扣了10%等于只送了14.4万，那么你需要付1.6万首付，贷款64万。
最重要的一点就是送的首付什么时候给到你。因为备案价只能8折，银行贷款是要客户自己出首付的，因此良心的操作是，在你办理按揭的当天，开发商把这笔钱打到你卡里，这样是无风险的。如果是让你先交首付，后面银行放款后再返给你的，切记不要轻信，风险很大。后面开发商各种幺蛾子，没有那么痛快把钱给你的。
以上是攻略一，避免踩坑。第二点就是一定要问清楚交房时间。开发商资金情况怎么样，说实话我们不知道，也不能轻信。所以能选现房的选现房，不能选现房的就选准现房，尽量选一年之内交房的。你问销售交房时间的时候，一定要强调合同约定的交房时间，不然有的销售会给你讲预计交房时间，这个是不可信或者不保障的。你自己也要看看买的那一栋的施工进度情况，已经封顶的会好很多，另外就看看这个小区是不是一直在施工状态，人数怎么样。不然暴雷了就麻烦了。虽然惠州整体对开发商资金监管账户监管比较严格，但防范于未然，让自己买的放心。
攻略三。看盘多对比，不要设限。因为在开发商打折送首付的情况下，你可以看大亚湾大部分房子，只是月供高低而已。这时候不要设限制，单价高低的都可以看看。因为正常情况下大部分目前的价格9000-14500元，虽然有差别，但户型面积实用率不一样，不一定单价高的小区总价也特别高。加上都是低首付，只是月供的差别，利率也比较低了，月供不会相差很大。经过充分的对比以后，你做出的选择，相信会让你满意。
攻略四：社区尽量选择8栋以上的社区，楼层尽量选择6-30层（30层不能是顶楼，正常顶楼的是32或者33层），18层的尽量不选，其他的都没有问题。配套要结合自己需求，关心小孩上学的，一定要问清楚这个楼盘划分的是哪个学校，其他的学校再多再好，给你没关系。其他的你关心的需求一样你一定要问的很具体很详细，不然你得到的就不是准确答案。
攻略五：买房不要让太多人参考，夫妻之间，最多加上父母就好了。不然人多嘴杂，建议一大堆，让你不知道怎么选择，听谁的不听谁的。相信自己看到的，以及我说的关键点就可以了，不是所有人都是真心的建议。有信的过的朋友也可以。
攻略六：找个靠谱的中介。买房找中介，看房对比，谈价，手续办理都可以帮你搞定。重要的是中介有代理佣金，你不仅不需要给他钱，他还会返佣给你。可以问他，别不好意思，不过说句实在话，都不容易，不能全要，也要让别人赚钱，双赢最好，这样别人才会为你做好服务。中介不好，可以换，关键的是做决定的是你自己，不要什么都听中介的，有用的你就听。自己考虑清楚，不要轻易被别人影响就可以了。当然了，有愿意找我的，那就十分感谢信任了。
以上是我的一些浅显的认识，希望能够帮到大家。
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